Mieterstrom & Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung für MFH

PV für Ihr Mehrfamilienhaus – ohne Vollversorgerpflicht

Seit dem Solarpaket I (Mai 2024) können Eigentümer von Mehrfamilienhäusern ihren Mietern günstigen Solarstrom anbieten – ganz ohne Energieversorger zu werden. Die gemeinschaftliche Gebäudeversorgung (GGV) nach §42b EnWG macht es möglich. MFM Elektrotechnik begleitet Sie als zertifizierter Fachbetrieb von der Planung bis zur Inbetriebnahme – Region Hannover.

Drei Modelle im Vergleich

So funktioniert die GGV – in 5 Schritten

Voraussetzungen für die GGV

✅ Intelligente Messsysteme (iMSys) für alle teilnehmenden Parteien
✅ WEG-Beschluss oder individuelle Gebäudestromnutzungsverträge (§42b Abs. 1 EnWG)
✅ Keine Durchleitung durch öffentliches Netz (Strom bleibt im Gebäude)
✅ Meldung des Verteilungsschlüssels an den Netzbetreiber
✅ Zähleranlagenumbau – in der Regel Pflicht bei MFH-PV (wir übernehmen das komplett)

Mieterstrom (§42a EnWG) – die Alternative

Beim klassischen Mieterstrom ist der Anlagenbetreiber Energieversorger mit allen Pflichten (§§40 ff. EnWG). Dafür gibt es einen Mieterstromzuschlag (nach BNetzA-Sätzen, abhängig von der Anlagengröße). Dieses Modell lohnt sich vor allem bei größeren WEGs mit professionellem Abrechnungsdienstleister. Für kleinere MFH empfehlen wir die bürokratieärmere GGV.

Energy Sharing (§42c EnWG) – ab 01.06.2026

Ab 1. Juni 2026 startet die zentrale Plattform für Energy Sharing: Solarstrom kann dann bilanziell über das öffentliche Netz geteilt werden – auch über Grundstücksgrenzen hinweg. Ideal für Nachbarschaftsprojekte und Quartierslösungen.

MFH-Anlage konfigurieren

Nutzen Sie unseren PV-Konfigurator für eine erste Orientierung:

Wirtschaftlichkeit – ein konkretes Beispiel

Damit Sie eine Vorstellung davon bekommen, was eine GGV-Anlage tatsächlich bringt, hier ein Beispiel aus unserer Praxis. Ein 8-Parteien-Mehrfamilienhaus in der Region Hannover, Baujahr 1995, Satteldach mit Süd-West-Ausrichtung, 320 m² nutzbare Dachfläche.

• PV-Anlage: 45 kWp auf dem Dach
• Jahresertrag: ca. 41.000 kWh pro Jahr (Region Hannover)
• Speicher: 30 kWh (auch für Nachtversorgung der Allgemeinflächen)
• Eigenverbrauchsquote: 65 % bei intelligentem EMS
• Stromverbrauch der 8 Parteien: ca. 24.000 kWh pro Jahr
• Allgemeinverbrauch (Aufzug, Beleuchtung, Heizung): ca. 6.000 kWh pro Jahr

Bei einem typischen Strompreis von 35 ct/kWh für die Mieter und einem GGV-Preis, der 10 % unter dem Grundversorgertarif liegt, ergibt sich folgendes Bild: Jeder Mieter zahlt für den PV-Anteil etwa 31,5 ct/kWh statt 35 ct/kWh – das spart pro Mieter etwa 100 bis 200 € pro Jahr, je nach individuellem Verbrauch. Der Eigentümer erhält für den eingespeisten Überschuss die EEG-Vergütung (Teileinspeisung bis 10 kWp aktuell rund 7,78 ct/kWh, Stand Februar 2026; bei größeren MFH-Anlagen entsprechend abgestuft) plus den GGV-Erlös aus den Mieterabrechnungen.

Über die typische Lebensdauer der Anlage von 25 Jahren amortisiert sich die Investition und generiert anschließend einen positiven Cashflow für den Eigentümer. Wichtig: Die genaue Wirtschaftlichkeit hängt stark vom konkreten Dach, der Verbrauchsstruktur und den lokalen Netzentgelten ab. Wir kalkulieren jedes Projekt individuell – ohne Schönrechnerei.

Steuerliche Aspekte für Vermieter und WEG

Ein häufig unterschätztes Thema bei MFH-PV-Projekten ist die steuerliche Behandlung. Hier hat sich seit dem Jahressteuergesetz 2022 und den nachfolgenden Anpassungen viel getan. Wir geben einen Überblick – die rechtsverbindliche Beratung sollte aber immer durch Ihren Steuerberater erfolgen.

0 % Mehrwertsteuer auf PV-Komponenten

Seit 01.01.2023 gilt nach §12 Abs. 3 UStG ein Nullsteuersatz für die Lieferung von PV-Anlagen, die auf oder in der Nähe von Wohngebäuden installiert werden. Bei Anlagen bis 30 kWp Bruttoleistung (laut Marktstammdatenregister) gelten die Voraussetzungen automatisch als erfüllt. Bei Anlagen auf Wohngebäuden ist auch oberhalb 30 kWp der Nullsteuersatz möglich, wenn die Voraussetzungen nachweislich gegeben sind – das ist gerade bei größeren Mehrfamilienhäusern relevant. Der Nullsteuersatz gilt für Module, Wechselrichter, Speicher, Montagematerial und unsere Installationsleistung.

Einkommensteuer-Befreiung

Erträge aus PV-Anlagen sind nach §3 Nr. 72 EStG seit Veranlagungszeitraum 2022 einkommensteuerfrei. Wichtig sind die genauen Schwellen: Bis Ende 2024 galt 30 kWp bei Einfamilienhäusern und 15 kWp pro Wohneinheit bei Mehrfamilien- oder gemischt genutzten Gebäuden. Seit 01.01.2025 gilt einheitlich 30 kWp pro Wohn- oder Gewerbeeinheit, unabhängig von der Gebäudeart. Pro Steuerpflichtigem ist eine Gesamtleistung von 100 kWp die Höchstgrenze. Die Befreiung gilt sowohl für die Einspeisevergütung als auch für die Erlöse aus dem Direktverkauf an die Mieter (GGV). Für die meisten MFH-Projekte ist das ein erheblicher Vorteil – die genaue Anwendbarkeit sollte aber individuell mit dem Steuerberater geprüft werden.

Keine gewerbliche Infektion bei der WEG

Eine wichtige Frage in der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist: Wird die WEG durch den PV-Stromverkauf „gewerblich infiziert“? Das hätte zur Folge, dass die gesamte WEG steuerlich als Gewerbe behandelt werden müsste – mit allen Nachteilen. Mit der GGV nach §42b EnWG ist das nicht der Fall: Die GGV gilt ausdrücklich nicht als gewerbliche Tätigkeit der WEG. Das war einer der wichtigsten Gründe, warum der Gesetzgeber überhaupt die GGV als eigenes Modell eingeführt hat.

WEG-Beschluss – so läuft der formale Prozess

Wenn Sie eine GGV in einer Wohnungseigentümergemeinschaft umsetzen wollen, brauchen Sie einen wirksamen WEG-Beschluss. Seit der WEG-Reform 2020 ist das deutlich einfacher als früher – aber es gibt ein paar Punkte zu beachten:

1. Initiierung: Ein Eigentümer (oder die Verwaltung) bringt das Thema in die Eigentümerversammlung ein. Wir liefern auf Wunsch eine fundierte Vorlage mit technischer Machbarkeit, Wirtschaftlichkeit und juristischer Einordnung.
2. Beschlussvorlage: Die Verwaltung formuliert einen Beschlussantrag, der Folgendes regelt: Beauftragung der PV-Installation, Wahl des Verteilungsschlüssels nach §42b Abs. 6 EnWG, Beauftragung eines Mess- und Abrechnungsdienstleisters, Verteilung der Kosten und Erträge.
3. Beschlussfassung: Mit der WEG-Reform 2020 reicht meist eine einfache Mehrheit. Eine bauliche Veränderung (PV-Anlage auf dem Dach) ist nach §20 Abs. 1 WEG durch einfachen Mehrheitsbeschluss möglich. Wichtig ist die Schutzklausel in §20 Abs. 4 WEG: Maßnahmen, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einzelne Eigentümer unbillig benachteiligen, sind nicht zulässig. Bei der Kostenverteilung gilt: nur die zustimmenden Eigentümer tragen die Kosten – es sei denn, eine doppelt-qualifizierte Mehrheit (mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen UND mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile) wird erreicht oder die Maßnahme amortisiert sich in angemessener Zeit.
4. Beschlussprotokoll: Der Beschluss wird im Versammlungsprotokoll dokumentiert. Wichtig: alle relevanten Eckpunkte müssen klar formuliert sein, sonst ist der Beschluss anfechtbar.
5. Umsetzung: Nach der einmonatigen Anfechtungsfrist (ohne Anfechtung) kann die Umsetzung beginnen. Wir starten meist mit der Netzbetreiber-Anmeldung, die parallel zu Bestellung und Montage läuft.

Wir haben in den letzten Jahren mehrere WEG-Projekte begleitet und kennen die typischen Stolperfallen. Wenn die Verwaltung das Thema noch nicht selbst angegangen ist, übernehmen wir gerne die fachliche Vorbereitung – einschließlich einer Präsentation für die Eigentümerversammlung, in der wir die GGV verständlich erklären und Fragen beantworten.

Technisches Konzept – Zähleranlage im MFH

Eine GGV oder Mieterstromanlage stellt höhere Anforderungen an die Zähleranlage als ein einfaches Einfamilienhaus. Was wir typischerweise einbauen:

Smart Meter für alle Wohnungen (iMSys)

Jede Wohnung bekommt ein intelligentes Messsystem (iMSys) – also einen modernen Zähler plus Smart-Meter-Gateway. Das ist die Voraussetzung für die GGV-Abrechnung, weil nur das Smart Meter den genauen Verbrauch zeitlich aufgelöst messen kann. Erst damit lässt sich der PV-Anteil korrekt jedem Mieter zuordnen. Den Wechsel auf Smart Meter macht der Messstellenbetreiber – wir sorgen für die Vorrüstung im Zählerschrank.

Einspeise- und Allgemeinzähler

Zusätzlich brauchen wir mindestens zwei weitere Zählerplätze: einen für die Einspeisung der PV-Anlage und einen für den Allgemeinstrom (Treppenhaus, Aufzug, Heizung, Kellerlicht). Bei größeren Anlagen kommen noch separate Zähler für die Wallbox-Infrastruktur dazu, falls diese eichrechtskonform abgerechnet werden soll.

Wandlermessung bei größeren MFH

Sobald die Anschlussleistung über etwa 44 kW steigt – was bei einem MFH mit Wärmepumpe und mehreren Wallboxen schnell passiert – müssen wir auf halbindirekte Messung mit Stromwandlern umstellen. Das ist Standardtechnik im Gewerbe, im Wohnbau aber relativ neu. Mehr dazu auf unserer Wissensseite zur Wandlermessung.

Notstromfähiger Allgemeinstromkreis

Mit einem ausreichend dimensionierten Speicher (z. B. E3DC Quattroporte) können wir die kritischen Allgemeinverbraucher – Aufzug, Treppenhausbeleuchtung, Heizungssteuerung, Heizungspumpe – im Notstrombetrieb weiterversorgen. Bei einem mehrstündigen Stromausfall (was in der Region Hannover bei zunehmend instabilem Netz immer häufiger vorkommt) ist das ein echter Mehrwert für die Mieter und reduziert Beschwerden bei der Verwaltung erheblich.

Mess- und Abrechnungsdienstleister – die unterschätzte Aufgabe

Eine GGV oder Mieterstromanlage erzeugt jeden Monat tausende Datenpunkte: Wer hat wann wie viel Strom verbraucht, welcher Anteil davon kam aus der PV, welcher aus dem Netz, was zahlt jeder Mieter, was rechnet der Eigentümer ab. Diese Datenflut ohne professionelle Software zu verwalten ist praktisch unmöglich. Deshalb gehört zu jedem GGV-Projekt ein Mess- und Abrechnungsdienstleister.

Wir arbeiten mit etablierten Anbietern wie Solarize, MeteringSüd, Discovergy oder lokalen Stadtwerk-Lösungen zusammen. Der Dienstleister übernimmt das monatliche Auslesen der Smart Meter, die Berechnung der Anteile und die Erstellung der Mieter-Rechnungen. Der Eigentümer bekommt am Ende eine Übersicht und muss nur noch das Geld einziehen oder mit der Miete verrechnen.

Für die laufende Abrechnung fällt eine monatliche Servicegebühr pro Zählerplatz an – das ist überschaubar im Vergleich zu den Erlösen aus der PV-Anlage. Wir empfehlen, den Dienstleister gemeinsam mit der Anlage zu planen, weil die technischen Schnittstellen zwischen Smart Meter, Netzbetreiber und Abrechnungssoftware aufeinander abgestimmt sein müssen.

Häufige Fragen zur GGV

Technisches Hintergrundwissen für Ihr MFH-Projekt

Ein GGV- oder Mieterstromprojekt ist mehr als nur PV aufs Dach. Es greift in die Zähleranlage, die Wallbox-Infrastruktur, das Energiemanagement und den Brandschutz ein. Diese Wissensbereiche sollten Sie als Eigentümer oder Verwalter kennen: